2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자 최소보장제가 시행됩니다. 경·공매 등을 거친 뒤 피해회복액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족분을 최소지원금으로 지원하는 제도입니다. 보증금의 3분의 1을 모든 피해자에게 일괄 지급하는 방식은 아닙니다.
핵심 요약
· 시행일: 2026년 11월 13일
· 지원: 피해회복액 등이 보증금 1/3에 미달하면 부족분 지원
· 신청·지급 업무: 한국토지주택공사(LH)
· 처리기간: 원칙적으로 신청일부터 90일 이내
· 신탁사기 등: 선지급-후정산 제도 도입
전세사기 최소보장제란?
국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 일부개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 개정된 법과 시행령에 따른 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
핵심은 전세사기 피해자가 실제 회복한 금액 등이 임차보증금의 3분의 1보다 적을 경우 부족한 금액을 최소지원금으로 보충해 피해회복을 지원하는 것입니다.
따라서 '전세사기 피해자가 보증금의 3분의 1을 새로 받는다'는 의미로 이해하면 안 됩니다. 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액 등이 지원금 산정에 반영됩니다.
보증금 3분의 1, 실제 얼마를 받을까?
최소지원금은 보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금에서 기존 피해회복액 등을 빼는 방식으로 산정합니다. 따라서 같은 보증금이라도 이미 돌려받은 금액 등에 따라 실제 지원액은 달라질 수 있습니다.
최소보장금 = 임차보증금 × 1/3
최소지원금 = 최소보장금 - 기존 피해회복액 등
보증금 1억5천만원이라면?
국토교통부가 공개한 사례를 적용하면 계산방법을 쉽게 이해할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억5천만원 |
| 최소보장금(보증금의 1/3) | 5천만원 |
| 경매 배당금 | 2천만원 |
| 경매차익 | 1천만원 |
| 기존 피해회복액 | 총 3천만원 |
| 추가 최소지원금 | 2천만원 |
보증금 1억5천만원의 3분의 1은 5천만원입니다. 이미 경매배당 2천만원과 경매차익 1천만원 등 총 3천만원을 회복했다면 부족한 2천만원을 추가로 지원해 총 5천만원 수준의 피해회복을 보장하는 구조입니다.
따라서 본인이 받을 금액을 확인할 때는 단순히 보증금에 3분의 1을 곱하는 것이 아니라 현재까지 회복한 금액과 지원받은 금액을 함께 확인해야 합니다.
이미 보증금을 일부 돌려받았어도 지원될까?
일부를 돌려받았다는 이유만으로 최소지원금 대상에서 바로 제외되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 기존 피해회복액 등을 반영했을 때 보증금의 3분의 1 수준에 도달했는지 여부입니다.
예를 들어 최소보장금이 5천만원이고 기존 피해회복액 등이 4천만원이라면 부족한 금액을 기준으로 지원 여부와 금액을 산정하게 됩니다. 반대로 이미 최소보장 수준 이상의 피해를 회복했다면 추가 최소지원금은 달라질 수 있습니다.
최소지원금은 언제·어디에 신청하나요?
11월 13일 제도가 시행된다고 해서 모든 피해자가 이날 바로 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 피해주택의 처리 상황에 따라 최소지원금 신청 가능 시점이 달라집니다.
- 피해주택 매입을 요청한 경우: 경매차익 산정 완료 이후
- 그 밖의 경우: 피해주택 처분 절차 완료 이후
최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 관련 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.
LH는 신청을 받은 날부터 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지합니다. 필요한 경우 30일 이내 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.
결정이나 지급금액에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청도 가능합니다.
주의할 점
11월 13일은 제도의 시행일입니다. 실제 신청 가능 시점은 피해주택의 경·공매, 매입 및 처분 진행상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.
신청할 때 필요한 서류
국토교통부가 발표한 시행령 개정 내용에는 최소지원금 신청에 필요한 주요 서류도 제시돼 있습니다.
- 전세사기피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택 등기사항전부증명서
- 배당표 또는 배분계산서
- 임대보증금반환채권 변제 관련 서류
- 그 밖에 지원금 산정에 필요한 관련 서류
피해 유형이나 주택 처분 방식 등에 따라 실제 제출서류가 달라질 수 있으므로 신청 시점에는 LH의 최신 안내를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
신탁사기는 선지급 후 정산
신탁사기 등 임대차계약의 효력을 인정받기 어려운 피해자를 위해 선지급-후정산 제도도 함께 도입됩니다. 경·공매 등이 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하고, 이후 추가로 회수된 금액 등을 반영해 정산하는 방식입니다.
선지급금은 최소보장금에서 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 차감해 산정합니다. 피해주택의 LH 매입 또는 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있습니다.
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 돌려받았다면?
최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 발생하면 해당 사실을 신고하고 필요한 금액을 반납해야 합니다.
반납해야 할 금액을 정해진 기간 내 반환하지 않는 등의 위반이 발생하면 위반 횟수에 따라 최대 3천만원의 과태료가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.
전세사기 최소보장제 FAQ
Q. 전세사기 피해자는 모두 보증금의 3분의 1을 받나요?
아닙니다. 보증금의 3분의 1을 일괄 지급하는 제도가 아닙니다. 기존 피해회복액 등을 반영한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 그 부족분을 최소지원금으로 지원하는 구조입니다.
Q. 보증금 1억5천만원이면 얼마를 받을 수 있나요?
보증금 1억5천만원의 최소보장금은 5천만원입니다. 하지만 실제 최소지원금은 이미 회복한 금액 등에 따라 달라집니다. 국토교통부 사례처럼 기존 피해회복액이 3천만원이라면 추가 최소지원금은 2천만원이 됩니다.
Q. 이미 보증금을 일부 돌려받았어도 받을 수 있나요?
일부를 회복했다는 이유만으로 바로 제외되는 것은 아닙니다. 기존 피해회복액 등을 반영한 뒤 최소보장금에 미달하는 금액이 있는지를 확인하게 됩니다.
Q. 11월 13일부터 바로 신청할 수 있나요?
모든 피해자가 시행일에 바로 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정 완료 이후, 그 밖의 경우에는 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청할 수 있습니다.
Q. 신청하면 언제 지급되나요?
LH는 신청일부터 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 통지합니다. 필요한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장될 수 있습니다.
11월 13일 시행 전 확인할 것
- 전세사기피해자 결정 여부를 확인합니다.
- 피해주택의 경매·공매 또는 처분 진행상황을 확인합니다.
- 경매배당 등 현재까지 회복한 금액을 정리합니다.
- 피해자 결정문과 임대차계약서 등 관련 서류를 준비합니다.
- 11월 13일 시행 이후 LH의 실제 신청 안내를 확인합니다.
가장 중요한 것은 보증금의 3분의 1을 새로 일괄 지급하는 제도가 아니라는 점입니다. 본인이 실제 받을 수 있는 금액은 보증금뿐 아니라 현재까지 회복한 금액과 지원받은 금액 등을 함께 고려해 산정됩니다.
공식 출처
이 글은 2026년 10월 6일 국토교통부가 발표한 전세사기특별법 시행령 개정 내용을 기준으로 작성했습니다.
※ 참고: 제도 시행 과정에서 세부 신청절차나 서식 등이 추가로 안내될 수 있습니다. 실제 신청 전에는 국토교통부와 LH의 최신 공지를 다시 확인하시기 바랍니다.
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